钦州市的王来洲买房之前与卖方韦晓约定：韦晓交付房屋前将房屋内户口迁出，配合王来洲将户口迁入，否则每逾期一天按房屋成交价万分之四支付违约金。

此后，王来洲发现房屋内有他人户口未迁出，遂将韦晓诉至法院，请求法院判令韦晓支付违约金4万余元。不久前，南宁市兴宁区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷作出判决。

过户后发现房内有户口未迁出

钦州市的王来洲想到南宁安家落户，在南宁寻觅心仪的房屋。2019年1月10日，经广西一家房地产投资公司（以下简称“投资公司”）的居间斡旋，王来洲、韦晓与投资公司签订房地产买卖及居间合同，约定：韦晓将其位于南宁市兴宁区的商品房卖给王来洲，房屋建筑面积72.52平方米，成交价46万元。合同第3条第5款约定，韦晓在交付物业给王来洲使用之前，将物业内户口迁出，同时负有义务协助王来洲办理户口迁入手续。如韦晓不配合办理，则每逾期一天按房屋成交价万分之四的违约金付给王来洲作为赔偿。

2019年3月4日，王来洲、韦晓办理了房屋登记手续，将房屋过户登记至王来洲名下。之后，王来洲与投资公司前往派出所办理户口迁入事宜，发现房屋地址内有陈娜的户口未迁出。派出所告知陈娜的户口未迁出，王来洲不能将户口迁入。王来洲就此事与韦晓沟通。韦晓告诉王来洲，该房屋是陈娜于2018年7月出售给他的。韦晓将陈娜的联系方式告知王来洲让其与陈娜联系。

王来洲与投资公司两次向派出所咨询，均被告知在原户口未迁出前，业主户口不能迁入。直至2019年11月29日，王来洲与投资公司再次前往派出所咨询时，派出所告知他们，原户口未迁出也不影响业主户口迁入。

诉卖方支付违约金4万余元

2019年10月9日，王来洲以韦晓一直没有将房屋内陈娜的户籍关系迁出，导致他的户籍关系无法办理迁入手续，违反合同约定为由，将韦晓诉至兴宁区法院，请求法院判令韦晓向其支付违约金4万余元。

投资公司作为第三人参加诉讼。

韦晓辩称，陈娜因欠他货款，将涉案房屋低价出售，之后他将房屋出售给王来洲。他和他家人的户籍未在房屋内，且他出售房屋前并不知道陈娜的户口仍在房屋内。因为他与陈娜之间有经济纠纷，陈娜不愿意配合他将户口迁出，他便在第一时间将陈娜的联系方式提供给王来洲，由王来洲、投资公司和陈娜协调处理入户事宜。协商未果，他也第一时间打电话向派出所咨询。2019年11月29日，派出所告知陈娜的户口未迁出也不影响王来洲户口迁入房屋，但是王来洲说家里面还有地，暂时不想把户口迁进来，想把妻子的户口迁入。之后，王来洲表示希望陈娜将户口迁出。即便陈娜户口未迁出，王来洲也可以将户口迁入，王来洲自己不想迁入，是王来洲的责任，他不应该承担违约金。

投资公司称，因王来洲户口迁入问题，2019年3月和4月，公司业务员两次带王来洲前往派出所咨询，但派出所工作人员说因陈娜的户口没有迁出，王来洲的户口没办法办理迁入。公司业务员两次到陈娜的住处找陈娜，想与她沟通，但都未找到陈娜。在此期间，买卖双方就户口问题一直沟通不下。2019年11月29日，公司业务员联系王来洲、韦晓去派出所咨询户口迁入问题，得到了新的回复：即便陈娜的户口未迁出，王来洲也可以迁入户口。

法院判卖方支付违约金1.5万元

经审理，兴宁区法院认为，王来洲与韦晓、投资公司于2019年1月10日签订的房地产买卖及居间合同，是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方均应当履行合同义务。合同明确约定，卖方在交付该物业给买方使用之前，将物业内户口迁出，同时负有义务协助买方办户口迁入手续，如卖方不配合办理户口迁出手续，则每逾期一天按房屋成交价万分之四支付违约金。涉案房屋是韦晓从陈娜处购买得来，韦晓虽然未将其户口迁入涉案房屋，但其在将房屋交付给王来洲前，理应核查房屋是否存在陈娜的户口仍未迁出的情况，负有将房屋内原户口迁出及配合王来洲办理户口迁入的义务。现陈娜仍未将户口迁出，根据合同的约定，韦晓已构成违约，王来洲有权基于合同条款主张逾期迁移户口的违约金。

法院指出，韦晓已交付房屋并将房屋转移登记给王来洲，韦晓已履行作为房屋出卖人的主要合同义务，迁移户口仅是双方房屋买卖关系中的一项附随义务，且韦晓在王来洲告知陈娜的户口未迁出这一事实后，亦提供了陈娜的联系方式等信息，由王来洲找陈娜沟通协商，履行了必要的协助配合义务，韦晓对陈娜户口未迁出的事实过错程度较轻。另外，根据三方于2019年11月29日前往派出所咨询的情况，王来洲将其或其家人户口迁入涉案房屋不再因为陈娜未迁出户口而存在障碍。基于上述因素考量，王来洲主张的违约金明显过高，有违公平原则，法院酌定支持违约金1.5万元。

近日，兴宁区法院作出一审判决：韦晓向王来洲支付违约金1.5万元。

目前，该判决已生效。

 （文中人名为化名）