蒋文博（文中所有人名均为化名）与南宁一家公司（以下简称“南宁公司”）签订定向开发协议购买房屋。几年过去了，该地产项目迟迟未动工。蒋文博申请退还购房款及利息未果，将3家相关公司诉至法院。近日，南宁市兴宁区人民法院对这起商品房预约合同纠纷案作出判决。

签协议购买福利房。2011年8月3日，南宁公司与崇左一家资产经营公司（以下简称“崇左公司”）签订协议，约定共同出资成立一家项目公司，开发位于南宁市兴宁区某地块房地产项目。

2011年9月5日，蒋文博与南宁公司签订定向开发协议。协议约定：南宁公司拟将房地产项目的部分面积以定向开发形式，按优惠价格定向开发给公司系统内职工。蒋文博选定1号楼B单元901号房，面积为116.74平方米，价格为4740元/平方米，合作开发款总额为55万余元。南宁公司保证在2011年10月对定向开发项目动工建设，至2013年9月30日前建成封顶。如南宁公司超过2014年1月1日不能交付房屋，须以蒋文博交付的总款项为基数，按年利率8%的标准支付拖延时间的违约金，直至交付房屋为止。南宁公司收取定向开发款项后不能按约定如期开工建设的，视为违约，要在2011年11月30日前无条件退还蒋文博交付的款项，并按所交款项的5%支付违约金。

当天，南宁公司向蒋文博出具收据，确认收到蒋文博交来的定向开发款16万余元，并备注房号为“1B901”。

地产项目几经转手。2011年9月28日，崇左公司与南宁公司签订国土开发合同、增资扩股协议，约定崇左公司和南宁公司合作开发南宁市兴宁区某地块，由崇左公司成立项目公司，南宁公司协助办理相关手续。增资扩股后，崇左公司持有项目公司49%的股权，南宁公司持有51%的股权。同年9月30日，两公司又签订补充协议，约定南宁公司在2013年7月30日前出资6910万余元收购崇左公司持有的项目公司的全部股权。

2012年12月5日，崇左公司与南宁公司签订白土岭项目协议，约定：双方合作开发南宁某土地，崇左公司提供项目建设地块，南宁公司投入项目建设资金共同开发建设，以崇左公司为合作开发建设主体，不再另设项目公司。协议生效后，双方于2011年9月28日签订的国土开发合同、增资扩股协议等合作协议自动解除。

2015年4月2日，南宁公司与一家投资公司（以下简称“投资公司”）签订委托开发协议，约定：南宁公司将与崇左公司于2012年12月5日签订的白土岭项目协议约定的权利义务概括转让给投资公司；投资公司完全明了白土岭项目协议中双方的权利义务及风险，并自愿完全替代南宁公司在该协议中的地位；本项目以外的南宁公司所有债权债务，与投资公司无关，均由南宁公司承担全部法律责任。

起诉要求返还房款。蒋文博认为，他与南宁公司签订定向开发协议后，南宁公司迟迟未开工建设，已严重违约。2016年5月20日，蒋文博向南宁公司送达紧急退房申请，要求退还购房款。

2017年6月28日，南宁公司与投资公司签订合作谅解备忘录，内容为：在签订委托开发协议时，南宁公司没有如实告知投资公司其已与部分员工（包括员工的亲戚朋友）等46户签订了定向开发协议并收取相应款项的事实，对此，南宁公司承担全部经济和法律责任，投资公司不承担任何经济和法律责任。

因南宁公司未退还购房款，2018年10月16日，蒋文博诉至兴宁区法院，请求法院判令南宁公司返还其购房首付款本金16万余元，解除双方签订的定向开发协议，南宁公司支付违约金9万余元（以已付款16万余元为基数，按年利率8%的标准计算，自2011年11月30日起计至实际付清之日止），崇左公司、投资公司对上述债务承担连带清偿责任。

庭审中，南宁公司辩称，其同意退还已付购房款并按年利率8%支付利息。2015年蒋文博已向南宁公司提交了退房申请，应认定蒋文博与南宁公司的合同已经解除。投资公司已经将该楼盘出售完毕并办理了合同备案等手续，故蒋文博签订的协议客观上已无法履行。

崇左公司辩称，其对蒋文博与南宁公司签订的定向开发协议不知情，亦未收取蒋文博任何款项，不应承担连带清偿责任。

投资公司辩称，其与南宁公司签订项目转让协议时，南宁公司并未告知定向开发协议的任何事宜。投资公司虽与南宁公司存在概括转让的协议，但概括转让的对象系2012年12月5日南宁公司与崇左公司签订的协议，该协议并未涉及南宁公司与蒋文博签订的协议。投资公司不应承担连带清偿责任。

法院判公司退还房款及利息。经审理，兴宁区法院认为，由于蒋文博与南宁公司之间签订的定向开发协议中仅约定了案涉房屋的预测面积、预测价格，并明确约定“定向开发的项目达预售条件后，蒋文博必须按南宁公司的要求与项目开发单位签订商品房买卖合同，到房产管理部门办理预售登记备案手续，协议自然转为商品房买卖合同继续履行”。由此可见，仅依据定向开发协议无法全面确定商品房买卖中的主要权利义务，且合同相对方仍需进一步从南宁公司变更为最终确定的项目开发商，故定向开发协议应认定为预约合同。

法院指出，蒋文博已依照定向开发协议的约定，向南宁公司支付了第一笔购房款16万余元。但南宁公司未能依约及时开工建设，又因自身原因在未征得蒋文博及崇左公司同意且蒋文博、崇左公司均不知情的情况下，与投资公司签订了委托开发协议以转让项目相关的权利义务，又未如实告知投资公司定向开发协议的相关情况，导致案涉房屋出售他人而蒋文博仍未能签订正式的商品房买卖合同，南宁公司的行为已构成根本违约。蒋文博要求解除其与南宁公司签订的定向开发协议，符合法律规定，予以支持。

至于蒋文博曾向南宁公司提出的紧急退房申请，法院认为，由于双方并未就解除合同的相关事项达成一致意见，故在诉讼前仍未实际解除合同。根据我国合同法第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。在解除定向开发协议的情况下，南宁公司应向蒋文博退还购房款16万余元。根据定向开发协议约定，南宁公司应向蒋文博支付资金占用利息（以已付款16万余元为基数，按年利率8%的标准计算，自2011年11月30日起计至实际付清之日止）。

法院认为，国土开发合同已实际解除，而对外具有公示作用的商品房预售许可证等证照均以崇左公司作为开发商，因此，南宁公司并不具备代理崇左公司销售案涉房屋的权限。蒋文博在崇左公司开发商身份公示后亦未重新与其签订合同。因此，定向开发协议仅能约束蒋文博与南宁公司，崇左公司不应承担连带清偿责任。根据委托开发协议，南宁公司与投资公司概括转让的权利义务仅限于白土岭项目协议中南宁公司的相关权利义务，而对于定向开发协议，南宁公司已在合作谅解备忘录中自认其未将相关内容告知投资公司。因此，投资公司不应承担连带清偿责任。

今年5月20日，兴宁区法院作出一审判决：解除蒋文博与南宁公司于2011年9月5日签订的定向开发协议；南宁公司向蒋文博返还购房款16万余元，向蒋文博支付资金占用利息（以已付购房款16万余元为基数，按年利率8%的标准计算，自2011年11月30日起计至实际付清之日止）；驳回蒋文博的其他诉讼请求。

一审宣判后，各方均未上诉，该判决已生效。