坐落于市中心的繁华地段，是广西最大的服装集散地，然而，这里却发生了同一套房屋有两本房产证的情况，出现了“真假美猴王”的套路，期间到底发生了什么，导致该房一房两证三主。

1997年，南宁市住房保障和房产管理局向原告（反诉被告）某壮公司的前身南宁市某某房屋开发公司（以下简称“住宅公司”）核发了桂房证字第0114****号《房屋所有权证》，房屋所有权证记载房产坐落为：西关路*号，高峰路**号、**号、***号。2002年7月，住宅公司改制，办理了上述房产的房屋所有权变更登记，房屋所有权人变更为某壮公司。2003年4月，某壮公司再次申请上述房产的规划设计用途变更登记，并取得邕房权证字第0139****号《房屋所有权证》，记载的房产坐落为西关路*号，高峰路**号、**号、***号、建筑面积为707.21平方米，并附有房屋平面图。

2013年11月7日，第三人某胜公司持预售证及相关办证材料申请将西关路*号某某商厦地下1层房屋登记到其名下，南宁市住房保障和房产管理局为其核发了邕房权证字第0237****号《房屋所有权证》，房屋所有权证记载房产坐落为：西关路*号某某商厦地下一层。2014年1月16日，第三人某胜公司将某某商厦地下1层出售给被告（反诉原告）某桂公司，双方持房屋买卖合同等相关材料申请上述房产的转移登记手续。南宁市住房保障和房产管理局于2014年10月13日为某桂公司核发了邕房权证字第0248****号《房屋所有权证》，房屋所有权证记载房产坐落为：西关路*号某某商厦地下一层，建筑面积为2076.22平方米，套内建筑面积1387.43平方米，并附有房屋平面图。后某壮公司与某桂公司因房屋权属发生争议，某壮公司认为两本房产证记载的是同一房屋产权，遂诉至法院，提出上述诉讼请求，被告亦提起反诉，提出上述反诉请求。

2014年1月16日，第三人某胜公司与被告（反诉原告）某桂公司签订《存量房买卖合同》，约定：某胜公司将位于南宁市兴宁区西关路*号某某商厦地下1层（房屋建筑总面积：2076.22平方米）出售给某桂公司，总成交价900万元。第三人某胜公司出具收据确认已收到购房款700万元。

至此一套房屋在不同时期分别有三个主人，在同一时间同时有两套房产证。其中的纠纷本院查明如下：

1992年，原告（反诉被告）某壮公司的前身住宅公司和第三人某铁公司的前身南宁**建筑工程承包公司（以下简称“承包公司”）对西关路*号、高峰路**号、**号、***号联合进行旧城改造，住宅公司与承包公司作为甲方于1992年10月将该项目交给住宅建设公司旧城改造经营部（以下简称“住宅公司经营部”）进行开发建设，项目定名为“某某商厦”。后住宅公司经营部与第三人某胜公司于1994年1月31日签订了《建设项目合作合同》；于1996年6月28日签订《某某商厦合作项目终结方案》对合作项目进行结算，该方案第五条约定：“合作项目上缴给发包方市住宅建设房屋开发公司和承包公司8.5%管理费，双方同意以商厦地下室全部商场抵作管理费，另付给现金70万元（含已付20万元）······”；于1996年10月29日签订《合同》，载明：“现拨给南宁市某某建筑房屋开发公司旧城改造经营部用某某商厦底层，建筑面积1420.88㎡和人民币70万元（已支付）现金，作为南宁市某某建筑房屋开发公司旧城改造经营部开发某某商厦项目上缴8.5%管理费”。后南宁市住房保障和房产管理局于1997年分别为住宅公司和承包公司办理了《房屋所有权证》，房屋所有权证记载房产坐落为：西关路*号，高峰路**号、**号、***号，所有权证号分别为：桂房证字第0114****号、桂房证字第01146***号。住宅公司、承包公司分别更名为某壮公司（原告/反诉被告）、某铁公司（第三人）后，上述房屋由两公司分别继续持有。后某胜公司又持相关材料到房产局办理了房产证，导致了一房两证的出现。

根据本案查明的事实，原、被告双方争议的房屋坐落可确定为：南宁市西关路*号某某商厦地下一层，建筑面积为707.21平方米，具体范围如邕房权证字第0139****号《房屋所有权证》所附房屋平面图所示。该707.21平方米房屋位于邕房权证字第0248****号《房屋所有权证》所记载的南宁市西关路*号某某商厦地下一层建筑面积为2076.22平方米的房屋范围内。

住宅公司经营部与某胜公司于1994年1月31日签订了《建设项目合作合同》、于1996年6月28日签订的《某某商厦合作项目终结方案》、于1996年10月29日签订的《合同》，系住宅公司经营部与某胜公司真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，其效力也已得到法院生效判决的确认，双方均应按照上述协议履行相关权利义务。结合前述各合同和方案的约定内容，第三人某胜公司与住宅公司经营部就以某某商厦底层（即现某某商厦负一层）中建筑面积1420.88㎡的房屋和70万元抵作住宅公司及承包公司已负担的管理费达成了合意。对于“抵作”处理的性质，当事人之间存在争议，原告（反诉被告）某壮公司、第三人某铁公司认为系所有权抵作管理费，被告（反诉原告）某桂公司认为系使用权抵作管理费。根据前述所签订的协议、合同、方案的内容，本院认为，应理解为所有权的转移，理由是：首先，不动产所有权的占有、使用、收益、处分四项权能是一个整体，如无特别约定，应做统一理解，而上述协议、合同、方案的内容并未特别指出用于抵偿的只是“使用权”；其次，在明确“抵作管理费”后，并无对房屋使用期限的限制性约定，且在《某某商厦合作项目终结方案》中更明确约定，该方案所列分配结束后，《建设项目合作合同》终止，各方不再对对方承担合同责任。因此，对“抵作”的理解应为由住宅公司、承包公司取得所有权，而非是使用权。此后，相应的房产亦由实际所有权人的住宅公司和承包公司实际进行占用、使用、收益，某壮公司随后也向房产行政管理部门申请办理及取得了现某某商厦负一层707.21平方米房屋的《房屋所有权证》（邕房权证字第0139****号），某壮公司据此取得前述房屋的所有权。而某胜公司在1996年6月28日签订《某某商厦合作项目终结方案》后即已按约定的方式将前述房屋所有权转移，不再对前述707.21平方米的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，第三人某胜公司对此应当是明知的。第三人某胜公司以合同方式将房屋转让给原告且原告已取得房屋所有权证近16年后，于2013年11月7日才持预售证及相关办证材料将西关路*号某某商厦地下1层房屋登记到其名下并办理了《房屋所有权证》（邕房权证字第0248****号），根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释》（一）第二条的规定，不能据此取得享有前述707.21平方米房屋的所有权。故在本案中，2014年1月16日第三人某胜公司与某桂公司签订《存量房买卖合同》，将位于南宁市兴宁区西关路*号某某商厦地下1层（房屋总建筑面积：2076.22平方米）出售给某桂公司，涉及某壮公司享有所有权的707.21平方米部分，某胜公司属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，受让人被告（反诉原告）某桂公司在符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条，构成善意取得的情况下，才能够取得诉争所涉房屋的所有权，故本案的另一个争议焦点即被告（反诉原告）某桂公司是否构成善意取得的问题。

关于被告（反诉原告）某桂公司是否构成善意取得的问题。

善意取得系法律在物权保护与交易安全之间的一种平衡制度，是对诚信之人的一种特殊保护，而法律上的诚信之人不仅应该无恶意，而且首先应当是一个尽到合理审慎义务的人。本案中，被告（反诉原告）某桂公司在房产管理部门查询了标的房产的权属登记情况，但其没有对买卖的房屋进行实地查看即与第三人某胜公司签订房屋买卖合同。而事实上，原告（反诉被告）某壮公司及该房屋管理人一直持续对该房屋进行占有、使用，被告（反诉原告）某桂公司对于转让人即本案第三人某胜公司是否有权占有、使用、收益、处分房屋这一影响房屋权属完整性的重大事实明显缺乏必要的交易谨慎和注意态度，处于放任的状态，对交易安全的预防存在疏忽。不动产具有固定的特性，对其占有外观进行考察只需要很低的成本，这一成本与标的物的价值或者交易风险成本相比微不足道。在该不动产非由登记权利人即第三人某胜公司占有时，已足以引发被告（反诉原告）某桂公司对第三人某胜公司处分权的合理怀疑时，被告（反诉原告）某桂公司就应当要求第三人某胜公司加以解释并提交相应证明文书，但被告（反诉原告）某桂公司并未核实，故被告（反诉原告）某桂公司对此存在重大过失。其次，被告（反诉原告）某桂公司与第三人某胜公司虽约定购房款为900万元，但至今购房款尚有200万元未支付给第三人某胜公司，交易对价尚未付清。第三，诉争房屋始终由原告（反诉被告）某壮公司占有、使用，第三人某胜公司一直未能将房屋实际交付给被告（反诉原告）某桂公司，某桂公司未对房屋实际取得、控制权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》（一）第十五条的规定，本院认定被告（反诉原告）某桂公司就本案诉争房屋所涉707.21平方米房屋不构成善意取得。

关于涉案房屋所有权的归属。

如上所述，因原告（反诉被告）某壮公司取得房屋所有权在先，而在第三人某胜公司的无权处分行为中，被告（反诉原告）某桂公司就本案诉争所涉707.21平方米房屋不构成善意取得，故本案诉争所涉南宁市西关路*号某某商厦地下一层建筑面积为707.21平方米的房屋（具体范围如邕房权证字第0139****号《房屋所有权证》所附房屋平面图所示）所有权应由原告(反诉被告)某壮公司享有。被告（反诉原告）某桂公司因此而遭受的损失，可以另案向相关人员主张。

根据上述理由，法院最终判决如下：

一、南宁市兴宁区西关路*号某某商厦地下1层707.21平方米的房屋（具体范围如邕房权证字第0139****号《房屋所有权证》所附房屋平面图所示）归原告南宁某壮房地产开发有限责任公司所有；

二、驳回被告广西某桂投资集团有限公司的反诉请求。