【案情】

案外人许某与魏某于1998年5月22日登记结婚，婚后二人以许某的名义于2009年12月15日向某房地产开发有限公司购买了异议房屋，并于2011年9月10日已付清了该购房款。此外，许某还分别向某房地产开发有限公司缴纳了该房的契税6447.30元以及公共维修基金6447.30元。某房地产开发有限公司于2012年7月12日将该房屋交付给许某。许某与魏某名下除异议房屋外，还登记有其他房屋。

2011年3月2日，孙某与某房地产开发有限公司签订借款合同，约定由孙某借给某房地产开发有限公司400多万元。后某房地产开发有限公司未能按照约定日期还款，孙某遂于2012年11月向法院起诉，并向法院申请财产保全，法院于2012年11月8日查封了异议房屋。2012年12月18日，经法院主持调解，孙某与某房地产开发有限公司达成调解协议，但某房地产开发有限公司未能按照调解书的约定履行义务，孙某遂向法院申请执行。法院在执行过程中，于2014年10月15日对异议房屋进行了续封。法院查封时，该房屋均未在当地的房产管理部门办理有商品房买卖合同备案登记。2015年，许某与魏某向法院提出执行异议。

【分歧】

一种意见认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。许某、魏某符合善意买受人物权期待权保护的要件，故许某、魏某的异议成立，应中止对异议房屋的执行。

一种意见认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。许某、魏某属于对消费者物权期待权保护的情形，但因许某、魏某名下还有其他用于居住的房屋，故许某、魏某的异议不成立，应驳回许某、魏某的异议。

【评析】

笔者同意第一种意见。理由如下：

一.从执行标的权属的判断标准来看。案外人异议审查中，对案外人的实体权利以形式审查为原则，以实质审查为例外，这与查封时对执行标的权属判断采取形式审查的原则不一样，实质审查是对案外人实体权利救济的有效保障。在以形式审查明显不公平的时候，在执行机构享有实质审查权的条件下，应采取实质审查代替形式审查。本案中，异议房屋因未办理商品房买卖合同备案登记，仍登记在某房地产开发公司名下，但许某与魏某作为购房者，在法院查封该房屋之前，已按照合同约定全额交付了购房款、契税、公共维修基金，并实际占有了异议房屋，也没有证据证实许某、魏某对房屋未办理商品房备案登记存在过错，故可认定许某、魏某为异议房屋的善意买受人，对异议房屋享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对此也做了相应的规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

二.从利益平衡原则来看。利益平衡包括申请执行人与被执行人之间的利益平衡、申请执行人与案外人之间的利益平衡、案外人与受让人之间的利益平衡。本案主要涉及的是申请执行人与案外人之间的利益平衡，即申请执行人的利益与案外人的利益发生冲突应如何平衡和选择。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》规定已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者对房屋的物权期待权优于建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权和普通债权。本案中孙某对某房地产开发有限公司所享有的债权属于普通债权，故孙某不得对抗许某与魏某对异议房屋享有的物权期待权。此即为本案中申请执行人的利益与案外人的利益相冲突时的利益平衡。

三.从立法本意来看。权利保障作为修订《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的基本原则之一。该规定第二十八条、第二十九条、第三十条是针对案外人对不动产提出异议应如何审查的具体规定，其中第三十条规定为：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”在商品房预售过程中，购房人与房地产开发企业签订商品房买卖合同后，按照我国法律的有关规定，开发企业应该要在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续，该登记可产生受让物权预告登记效力。由此可以看出，第二十九条主要是规定商品房买卖合同签订后到办理商品房买卖合同备案登记前这个时间段内被查封或者被采取其他执行措施的房屋所提出的异议，这时房子尚未交付到购房者手中。本案中的异议房屋，是在商品房买卖合同的主权利义务已基本履行完毕，在开发企业向购房者交付房屋后才被查封的，而办理商品房买卖合同备案登记是房地产开发企业的义务，基于利益保障原则，不能由购房者来承担开发企业未履行法定义务的不利后果。如果本案适用第二十九条进行审查，仅因案外人登记有其他房屋而否认案外人作为善意购买人所享有的物权期待权，显然也是与立法本意不符的。