4月16日，兴宁区法院审结了一宗多达34件案件的租赁合同纠纷系列案，出租铺面的南宁市某综合市场被判令返还陆某等34名承租户开业保证金。

　　2011年，陆某等34人分别与南宁市某综合市场签订了为期2年的租赁合同，约定其承租综合市场的铺面，租期均从2011年10月起算，综合市场赠送3个月，第一期租金按12个月交付，第二期租金均定于2012年9月28日交付。同时，综合市场按铺面收取铺面开业保证金，并约定了开业的时间及开业率考核标准，开业考核为期一年，如期间承租户违反的，则扣除相应的保证金数额。

　　2012年10月，开业考核期届满后，承租户纷纷要求综合市场退还开业保证金，但综合市场却于2012年10月6日向众承租户发出通知，以为减轻各承租户的负担为由，决定将各承租户交的开业保证金转为租金，并且将第二期的租金交纳时间延长至2012年12月底。承租户因此与综合市场发生争议，经协商未果，遂于同年11月诉至法院，要求综合市场退还开业保证金。

　　案件审理过程中，综合市场抗辩其扣留开业保证金是由于承租户未按约定缴纳第二期租金，并提起反诉，要求承租户交纳2012年10月至2012年12月的租金。承租户则主张因合同约定了免租3个月，故综合市场主张承租户欠租没有依据。对此，综合市场却认为合同并未约定免租期的起始，为避免承租户免租期后即退租，因此不应将免租期定于第一期租期内。

　　法院审理后认为，承租户在开业考核期内如约履行了义务，综合市场也未提出承租户未达标的依据，故综合市场应依约退还其收取的开业保证金。同时法院认定综合市场与众承租户签订的合同所提供的文本为格式合同，在结合交易习惯和通过对行为外延对当事人的意思表示的推断的基础上，确认双方的免租期应包含于第一期租期内，因此综合市场要求承租户缴纳2012年10月至12月的租金没有依据。最终法院判决综合市场返还陆某等34名承租户开业保证金，并驳回了综合市场要求陆某等支付2012年10月至12月的租金的诉请。

　　关于此宗案件的判决依据，根据《中华人民共和国合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第125条第1款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，由于陆某等承租户系在签订合同当日即向综合市场交纳了第一年租金，且租赁合同现仍在租赁期内，双方均未提出要求解除合同，而且本案的租赁合同系由综合市场事先拟定的格式合同，综合市场作为出租人的同时亦是市场管理方，其在法律条文的理解、合同条款的用词等方面均比陆某等承租户更具优势，其可以通过约定违约责任条款来减少承租户提前解除合同所产生的风险，因此根据合同法上述条文的规定，将合同中的免租期理解为租期开始的头三个月，更符合合同目的、交易习惯和公平原则。因此，综合市场提出如果承租户享受完免租期之后即行解除租赁合同则对综合市场来说不公平的主张，理由并不成立。

　　同时，虽然合同约定2012年9月28日各承租户应缴纳第二期租金，但由于双方合同还约定了综合市场赠送3个月的免租期，即使具体的免租时间双方未约定，但从本合同的性质、目的和交易习惯来看，免租期一般是出租人为了达到招租的目的而承诺给予承租人免收租金的一定时间段，实践中大多数是从租期开始时免租期亦同时开始计算，即承租人先享受完毕免租期，才开始支付租金。再结合综合市场于2012年10月6日向商场内的所有租户发出通告，决定“将2012-2013年度的租金交纳时间延长至2012年12月底”，可以视为综合市场实际认可承租户第一期租金所对应的可以使用商铺的时间为2011年10月至2012年12月，综上，综合市场诉请陆某等承租户交纳2012年10月至12月的租金，系属于法无据。