某花园小区业主马某因认为小区业主委员会未经召开业主大会讨论通过，就与某物业公司签订物业合同违法，将小区业主委员会和物业公司告上法庭，请求确认双方签订的物业合同无效。12月27日，兴宁区法院对这起案件宣判，判决驳回小区业主马某的诉讼请求。

　　2005年6月1日，某花园小区业委会与某物业公司签订物业合同，合同期限五年。物业公司在瑞丰花园小区从事物业服务管理直至2010年5月31日服务期限届满，之后，物业公司继续在该小区进行物业服务管理，各业主继续向其交纳各项管理费用。2010年10月8日，小区业委会向业主发出《公告》，告知小区业主在2010年10月8日晚召开了业主大会，大会议程是对于是否延续物业公司的服务合同在业委会办公室投票，投票时间为10日，逾期不投者视为弃权。同时公告了现场开箱验票时间及监票、唱票、计票人员的名单。2010年10月19日，业委会在西乡塘区住房和城乡建设局、北湖街道办事处、北湖南社区居委会的参加下，针对本次业主投票由上述《公告》中公示的人员现场开箱验票，形成了业主大会会议纪要。之后业委会针对上述业主投票选聘物业公司的结果，向有关部门报备、审批后，与物业公司签订物业合同。马某未参加前述投票及现场开箱验票。

　　法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等规定，业主委员会与物业公司签订物业管理合同，不但需要实体上合法，还需要程序上合法。本案物业合同是双方在自愿基础上的真实意思表示，内容未违反法律规定，实体合法；同时业委会在采取书面投票方式召开了业主大会，并取得了人数过半数及专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意的情形下，形成业主大会决议，选聘该家物业公司，程序上合法。作为业主大会执行机构的业委会和物业公司签订的物业合同的程序和内容均符合法律规定，而马某诉请的事实缺乏依据，于法无据，对其诉讼请求，法院依法驳回。

【法理分析】

　　关于涉案物业合同实体上是否合法的问题。业主委员会作为业主大会执行机构，对外代表着全体业主，其和物业公司签订的物业合同，是在双方当事人自愿情形下签订，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，没有法律规定的“合同无效”的情形，未侵犯业主的合法权益。至于签订合同是否召开业主大会并经业主大会讨论通过形成决议，这是全体业主与业主委员会之间的内部管理问题，物业公司在签订合同时作为善意第三方完全有理由相信业委会代表着全体业主在执行业主大会的决议，故本案涉案物业合同在实体上是合法的。

　　关于涉案物业合同程序上是否合法的问题。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。其中选聘、解聘物业管理企业就是业主大会的职责，业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可采取书面征求意见的形式。又根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。小区业主马某据此提出业委会召开业主大会未按法律规定的程序进行表决、投票，侵犯了其知情权、投票权、监督权等程序权利。本案中，业主大会的召开从前期的发布通知公告、投放选票、回收选票到最后的统计选票、唱票、监票的每个环节均有证据证明已按照法律规定程序完成，有相关业主和房屋管理所、街道办事处、社区居委会的监督。业委会选聘物业公司事宜在业主大会召开前已向全体业主发出通知和发放选票，这是业主大会采取书面征求意见召开业主大会的一种形式。在业主大会召开期间及时回收选票，同时在计票前10天已将具体的计票时间、地点以及相关监票、唱票、计票人员等在小区公告，已履行了就业主大会进程向小区全体业主告知的义务。马某未履行投票权亦未参与计票监督的行为，应视为其自行放弃行使投票权和监督权，故在马某无其他证据证明业主大会召开的程序存在违法的情况下，对于其主张知情权、投票权、监督权等权利被侵犯的主张法院不予支持。业委会已经通过合法的程序召开了业主大会，根据《南宁市某某花园业主大会会议纪要（现场开箱验票）》结果，本次业主大会关于续聘物业公司的议题，取得了专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意，依据该业主大会的决议，作为业主大会执行机构的业委会和物业公司签订物业合同的程序和内容均符合法律规定。

　　根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，业委会与物业公司签订的物业合同，对全体业主具有约束力，业主应当按照物业合同的约定交纳物业管理费、水电费等。