3月22日，兴宁区法院审结一起房屋买卖合同纠纷案件，由于购房人明知房屋被法院查封的事实仍与出卖方签订房屋买卖合同，其要求出卖方双倍返还定金的请求被法院驳回。

2009年4月，西乡塘区法院依法查封了汤显（化名）位于南宁市中华路的一套房屋。2010年3月，黎清与汤显（化名）、房产经纪公司签订了一份《房屋买卖及居间合约》，约定汤显将前述房屋出售给黎清，并由房产经纪公司担任经纪方。合同还对三方的各项权利和义务作出了详细约定，其中包括“卖方（汤显）在收取定金后不依约将该房屋售予买方（黎清），且在经纪方发出相关通知后七天内，仍不履行合约义务的，则视为卖方根本违约，卖方除须退还所有卖方已付款项外，并须支付与定金同等数目之金额给买方作为损失赔偿”和“签署本合约后卖方须自行办理法院解封手续，同时自行办理银行解押手续后再办理过户”两项事宜。合同签订当日，黎清便向汤显支付了定金30000元，汤显亦将房屋所有权证交付房产经纪公司保管。2010年8月，由于房屋仍未解封，汤显亦未履行合同义务，房产经纪公司向汤显发出一份《知会函》，通知其收函后七天内继续履行合同，配合办理银行还贷手续及相关手续，否则应承担违约责任，但汤显未在该函规定的期限内履约，黎清遂委托律师向汤显发出解除合同的律师函，告知汤显合同自动解除，并要求其承担相应的违约责任。2010年9月，黎清向房产经纪公司交纳了中介服务费8000元，随后便向兴宁区法院起诉，以汤显为被告、房产经纪公司为第三人，要求汤显赔偿其所支付的中介服务费8000元、双倍返还其交付的定金共60000元以及赔偿其损失30000元。

法院审理后认为，虽然黎清、汤显及房产经纪公司三方签订的《房屋买卖及居间合约》是三方真实的意思表示，依据该合约黎清与汤显之间成立房屋买卖合同关系，黎清、汤显与房产经纪公司之间则成立居间代理服务合同关系，但是，由于该合约买卖的标的物系被法院查封的房产（至法庭辩论终结前仍为解封），这违反了《中华人民共和国房地产管理法》第38条关于被司法机关查封的房地产不得转让的禁止性规定，应为无效合同。且从三方签订的《房屋买卖及居间合约》的约定内容来看，三方在签订时均已明知讼争房屋被法院查封的事实，三方对合同的无效均有过错，应各自承担相应的责任。因此，最终法院判决黎清等三方签订的《房屋买卖及居间合约》无效，汤显返还黎清购房定金30000元并赔偿黎清定金的利息损失，房地产经纪公司退还黎清中介服务费8000元，驳回黎清要求汤显多返还其一倍定金的诉讼请求。

【法理评析】

我国《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”此即为我国法律所确立的定金罚则。根据法律规定，定金罚则的前提是合同有效且一方当事人有违约行为并具有过错。只有当支付定金方完全守约，且接受定金方发生违约行为并有过错，或接受定金方完全守约，支付定金方发生违约行为并有过错时，才适用定金罚则。本案中，黎清等三方明知标的物系被法院查封的房产，仍订立合同进行交易，主观上均有过错。由于三方所签订的合同为无效合同，合同效力自始无效，故三方虽存在过错，但均不属于违约责任，而系缔约过失责任，也就不符合有关运用定金罚则的法定条件。因此，黎清要求汤显双倍返还定金没有法律依据。

此外，由于本案中黎清等三方均存在过错，故应当适用过错相抵规则，因此法院对于黎清要求返还30000元定金及8000元中介服务费的主张予以支持。但是对于黎清要求汤显赔偿其损失30000元的主张，一方面其并无证据证明其遭受的实际损失及损失金额，另一方面由于原合同无效，再按照一倍定金赔偿黎清的损失已无合同依据，因此法院对此不予支持，仅以黎清所交定金30000元的利息为限，判决汤显予以支付。