2005年6月28日，皮女士与银行签订《个人住房借款合同》，约定银行向皮女士提供借款48000元用于购买商品房，皮女士以该预购商品房作抵押，同年7月1日，双方到房屋产权交易中心办理了《预购商品房抵押登记证明》，载明抵押权人为银行。2007年9月11日，皮女士结清了所欠银行的个人贷款，银行亦出具了个人贷款结清证明给皮女士，载明皮女士按约定分期还款于2007年9月11日结清全部贷款。2009年8月12日，皮女士将该商品房出售给严某，双方签订了房屋买卖协议，约定协议签订之日严某预交定金10万元，皮女士将房屋钥匙交给严某；皮女士保证其出卖的房屋产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷，如所述不是事实，皮女士双倍返还定金并支付五千元违约金。同日，两人向南宁市房地产档案馆进行房屋权属登记信息查询，查询结果为该商品房有按揭抵押登记；鉴于房屋抵押未注销，皮女士与严某的房屋买卖协议无法履行，经协商，皮女士支付违约金五千元给严某。

皮女士认为，抵押权人银行应当在自己还清贷款即抵押关系终止时起15日内出具注销抵押登记申请书、同意抵押登记注销书面证明并书面通知抵押人即自己到原登记机关办理注销登记，银行的不作为行为违背了附随义务和诚实信用准则，应承担违约赔偿责任。但银行认为，皮女士在贷款结清后怠于行使申请办理抵押物注销登记，并且在未核实房屋权属状况下与第三人签订买卖协议并自愿做出房屋权属完整性和无瑕疵性承诺，其损失系自身造成。因协商不下，皮女士将银行诉至法院，要求银行赔偿自己的5000元损失。

法院经审理认为，皮女士与银行签订的借款合同为有效合同，皮女士以购买的尚未取得产权证的在建房屋做抵押并办理了预购商品房抵押登记，借款及抵押担保关系均合法有效。皮女士全部偿还银行贷款后，借款合同终止，抵押关系随债权消灭而终止，但当事人还应在抵押关系终止的15日内到房产管理部门办理注销抵押登记，这是双方的共同义务。皮女士没有向银行提出申请，银行也没有书面通知皮女士办理，对于皮女士与严某的房屋协议无法履行导致皮女士支付违约金5000元的损失双方都有过错，皮女士未尽到审慎审查房屋权属的义务，应负主要责任，负担损失的60%，建行应负次要责任，负担40%，故判决银行赔偿皮女士2000元。一审判决后，被告银行不服提起上诉，二审法院经审理后作出驳回上诉、维持原判的终身判决。

★法理评析

（一）债权和抵押权的关系

《中华人民共和国担保法》第52条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权消灭。抵押权为依附于所担保债权的从属权利，其成立、存在、消灭都依债权而定。当债权得到清偿或被债权人抛弃等情况发生而致使债权消灭时，抵押权也随之消灭。抵押权消灭可因法律规定原因也可因当事人约定的原因。大体有以下几种方式：第一，因主债权全部消灭而消灭。因为抵押权具有从属性，所以，在一般情况下，当主债权因履行、抵销、混同、免除或其他原因而消灭时，抵押权也随之消灭。第二，因抵押物的灭失而消灭。抵押物是抵押权的客体，抵押物灭失之后抵押权作为设定于抵押物之上的物权，也随之消灭。但抵押物灭失之后存在代位物的，抵押权人依据物上代位原则，可继续在代位物上设置抵押权。第三，因抵押权的实现而消灭。在债务履行期届满，债务未获清偿时，抵押权人以折价、拍卖、变卖的方式实现抵押权后，抵押权人以抵押物担保债权的目的已实现，抵押权自然归于消灭。抵押权实现后，无论债权是否全部受清偿，抵押权均归消灭。该案中，皮女士于2007年9月11日全部偿还银行的贷款后，双方的借款合同终止，抵押关系也终止。

(二)抵押权消灭的程序

　　以登记为生效要件而设定的抵押权，在消灭时，抵押权人和抵押人负有注销抵押登记的义务。《城市房地产抵押管理办法》第35条规定，抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。抵押关系终止并不意味着抵押登记失效，抵押当事人还应到抵押部门办理注销抵押登记，此款规定为抵押当事人双方的义务，应由双方办理。本案中，皮女士还清借款后，还要办理房屋抵押注销手续才能注销抵押登记，皮女士和银行应根据登记机构要求提供的资料，填写《抵押注销申请表》，并提供《房屋所有权证》和《房屋他项权证》或《抵押证明》、还款结清等证明抵押权消灭的材料办理注销业务。本案中，皮女士与银行在抵押关系终止后，就注销抵押登记问题，皮女士没有向银行申请，银行也没有以书面形式通知皮女士办理，双方也没有就此进行过协商，均有过错。因房屋没有办理注销抵押登记造成皮女士与严某的房屋买卖协议无法履行导致皮女士支付的5000元违约金损失，皮女士在与严某签订房屋买卖合同前没有审慎审查房屋权属问题，负有主要责任，据此，法院作出了上述判决。